Jual Beli Tanah dan Menghitung Pajak nya

~~~~~~~~

Jual-Beli tanah atau dan Bangunan di Indonesia saat ini tergolong lumrah dan biasa, karena tanah merupakan benda tidak bergerak dan memiliki nilai ekonomis, selain itu dapat juga untuk investasi jangka panjang. Jual-beli tanah yang dilakukan secara sah secara formal di Indonesia melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sering orang mengenalnya dengan sebutan Notaris karena Notaris dan PPAT biasanya satu orang dalam satu kantor (merangkap), karena oleh undang-undang hanya PPAT yang berwenang membuat Akta Jual Beli (AJB) tanah.

Jual-beli tanah dan bangunan ini jika dilakukan secara sah dan prosedural (melalui PPAT) maka pasti ada biaya yang harus di tanggung untuk biaya akta jual beli ataupun biaya proses baliknama, maksud jual-beli disini adalah jual-beli tanah yang telah bersertipikat, karena jika belum bersertipikat maka prosesnya akan berbeda dan tidak dibahas disini.

Masyarakat umum mengira biaya balik nama sertipikat tanah itu mahal padahal jika di teliti seksama tidaklah mahal, semisal biaya akta jual-beli di daerah untuk tanah dibawah harga Rp.500 jt (sebesar 1,5 juta), biaya baliknama Sertipikat (Rp.2 jt) diluar Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk balik nama di kantor pertanahan yang besarannya ditentukan berdasar luas tanah dan harga taksiran tanah per meter persegi. Selain biaya akta jual-beli dan balik nama ada beban pajak, pajak adalah bagian yang harus dibayar oleh penjual dan pembeli selain pajak penjual dan pembeli, penjual harus terlebih dahulu melunasi pajak bumi dan bangunan (PBB) yang tertunggak dan PBB tahun berjalan. Untuk PBB besaran pajak dan denda (jika ada) di hitung oleh pemerintah daerah masing masing (dispenda / BKUD / Dinas Terkait) yang setiap tahun terbit SPPT PBB (surat pemberitahuan pajak terutang pajak bumi dan bangunan) yang selama ini berwarna orange.

Pajak Penjual

Pajak penjual tanah  (Pph final pengalihan hak atas tanah dan bangunan) berdasarkan PP nomor 34 / tahun 2016 dapat dihitung dengan rumus 2,5%xharga transaksi, contoh semisal harga tanah 200 jt maka menghitungnya adalah (2,5/100)x200Jt = 5 juta. Jadi jika harga transaksi 200 jt pajak yang harus dibayar penjual saja sebesar 5 juta rupuah (lebih besar dari biaya AJB ditambah Balik Nama), maka sebenarnya yang terlihat membutuhkan biaya besar adalah beban membayar pajak yang akan dibayarkan ke kas Negara.

Rumus Pajak Penjual (Pph final pengalihan tanah):

= 2,5%xharga bruto (harga transaksi).

Pajak Pembeli

Pajak pembeli atau Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan pajak daerah maka setiap daerah penghitungan nya agak sedikit berbeda terutama dalam hal pengurangan (nilai perolehan obyek pajak tidak kena pajak – NPOPTKP), berdasar undang-undang nomor : 28 tahun 2009 pasal 85 maka besaran pajak maksimal 5% (lima persen) dan besaran BPHTB di tetapkan berdasarkan peraturan daerah. Dalah tulisan ini membahas BPHTB dari proses jual beli tanah maka cara menghitung nya dengan rumus :

BPHTB =(tarif BPHTB misal 5%) x (Harga Transaksi atau Nilai Perolehan Obyek Pajak – NPOPTKP)

Contoh :

Harga tanah 200 jt sedangkan NPOPTKP diaerah tertentu misal 60 juta dan tariff nya 5%, maka penghitungan BPHTB atau pajak pembeli tanah adalah sebagai berikut :

Pajak Pembeli = 5%x(Rp200.000.000,- - Rp.60.000.000,-)

=5%xRp.140.000.000,-

=Rp.7.000.000,- (tujuh juta rupiah)

Dari contoh diatas dapat kita lihat biaya minimal yang harus dikeluarkan dengan asumsi pajak pbb sudah lunas dengan harga transaksi 200 jt antara lain biaya AJB =1,5jt, biaya BN=2jt, PNBP=1 jt (misal), pajak penjual= Rp.5jt, dan pajak pembeli = Rp.7jt, total : 16,5 jt rupiah.

Hal itu sudah tidak bisa ditawar lagi karena tarif pajak dan PNBP sudah ditentukan oleh pemerintah, dan notaris / PPAT hanya menjalankan perintah peraturan yang berlaku, sehingga masyarakat tidak dapat menawar kepada notaris / PPAT karena aturan di tetapkan oleh Negara.